Инвестиции в недвижимость на Юге России
Автор: Элвис Марламов
Воспользовавшись майскими каникулами, решил съездить посмотреть недвижимость в Крыму, по совету Рустама.
Его идею почерпнул, когда был в Уфе.
Небольшая предыстория.
В этом же блоге, 5 лет назад, я писал, про интерес к Сочинской недвижимости.
И я подумал, что Сочи может стать миллионником, в перспективе, если будет дорога и протянут ВСМ с Москвы.
А земля тут еще более ограничена чем в столице.
В принципе, почти каждый россиянин мог бы сюда ездить отдохнуть раз в год, кто-то бы переехал, а парни из upper middle class могут купить себе резиденцию для "погостить развеяться".
Про качество жизни никаких иллюзий, инфраструктура лучше чем в остальной части страны, но все в принципе тоже самое, кроме географии и климата.
Например, австралийский Перт лучше, органичнее, развитее, богаче чем Сочи и существенно, а недвижимость стоит примерно также.
Но, в России это единственное такое место. Весной тут однозначно лучше чем в Москве.
С другого края большой страны, в морском Владивостоке в апреле. когда я там был, было в целом очень жарко, но зимой там, судя по Википедии не тепло.
Фото март 2019
С тех пор, недвижимость в Сочи выросла в 2-3 раза в долларах. Плюс можно было 3-10 раз отдохнуть на море, что бесценно.
Индекс РТС за 5 лет дал где-то +35%.
О да, можно было его обогнать, но это не совсем то, что получает инвестор в недвижимость - смотрите какие горки!
Но! Объективно, большая часть сочинского роста связана с такими трансформационными вещами как коронавирус (работать на удаленке лучше в теплом месте), глобальная инфляция (квадратные метры подорожали в USD почти везде) и СВО (количество мест для отдыха сократилось, в том числе для состоятельных людей).
И вот, примерно по ценам Сочи 2019 сейчас продается недвижимость на так называемом ЮБК, то есть во втором российском территориально небольшом субтропическом районе.
Писал об этому тут:
Как было разумно замечено в комментариях, субтропики - это то место в России, где растут пальмы: Сочи до Лазаревского и Туапсе (даже Геленджик уже не подходит, хотя влияние глобального потепления надо оценить) и участок Алушта-Ялта в Крыму защищенный красивыми горами от потоков с континента
Мы всегда уделяли недвижимости "для себя" много внимания на проекте, поэтому надеюсь, что будет интересно.
+ хорошая недвижимость это ценный актив, зачастую не хуже индекса
+ уверен, что этот пост будет действовать как укол концентрированной мотивации :)
Полетел в Крым через Москву, поэтому решил посмотреть, что продается в столице из относительно дешевого и красивого.
Лучше всего обратиться к специализированным брокерам и получить у них совет - дают или бесплатно или за минимальное вознаграждение.
Когда-то давно у нас на сайте обсуждался вот этот проект, квартиры в котором покупались в ЗПИФ Тинькофф.
https://www.mr-group.ru/projects/symphony-34/
Вот, например, топовая квартира на 54-м этаже - парни есть к чему стремиться!
https://www.cian.ru/sale/flat/300289412/
Но, когда обсуждали, что строит MR Group, мне у них понравился вот этот проект:
Думаю, схожу тут, посмотрю, метр на сайте стоит 500-600 тысяч рублей. На вторичном рынке дешевле. Есть субсидированная ипотека от 10,5%.
Вроде бы недалеко от расширяющегося Москва-сити. На картинках выглядит очень круто и здание высотное, на 49-50 этаже еще есть квартиры.
200 метров = небоскреб
Утром прилетел, заселился в Novotel.
В окно увидел вот эту стройку.
Тоже крутой проект, решил зайти в него после Famous.
Пошел пешком - 3 км
Транспортный узел стал еще круче
Когда-то у меня был 1% НефАЗа!
ЖК Хедлайнер, очень много квартир, для офисных сотрудников в сити?
Это дома от ПИКа - красивые снаружи, но внутри вроде бы не очень.
Пятиэтажки занимают бесценные участки под будущие небоскребы.
На этом берегу Москва-реки идет строительство набережной.
Слушайте, ну конечно жители этого района Москвы ощущают на себе рост ВВП в 5% и экономический бум и тут к тому же сидит половина инвесткомпаний, сотрудники которых дальше этой золотой мили не выходят.
А инфляция им на пользу - недвижимость растет гораздо быстрее расходов.
Этот район должен превратиться в большой единый деловой центр лет через 10.
Дошел до офиса продаж - очень красиво внутри.
Само здание - гигант
На ЦИАН есть варианты, надо смотреть куда выходит вид, так как перед зданием стоит высотка Filicity
https://www.cian.ru/sale/flat/293017909/
38-й этаж, 485 000 за метр в премиум-квартире.
Дворы в соседних домах
Дом супер, но окружение среднее.
Надо смотреть как тут все будет осваиваться, я то в гости приехал, ничего тут не знаю.
Помню в журнале Эксперт 2001 года читал про консолидацию российского рынка мороженного и про завод "Айс Фили", так вот он прям перед Famous стоит и уже его закрыли.
Вышел на Кутузовский и вызвал такси.
В Москве в этот день было холодно.
Решил зайти в офис продаж того ЖК, который видел из окна и по пути.
Это River Park Towers
Но если в Famous цены от 450, то тут от 750 и уникальные квартиры с хорошим видом от 900 000 за метр :)
В принципе, если конвертировать 21000 акций Yandex в Яндекс, это было реально!
Проект супер.
Из минусов - прямо под домом железная дорога.
В продаже пока три башни.
TOPAZ - чистовая отделка
EMERALD - отделка white box
AMBER - черновая отделка
Показали мне из какой башни куда вид.
Это же можно самому понять на сайте
Потом, вечером с Кириллом и Ярославом обсудили эту тему за кружкой пива.
Они сказали, что, так как работали тут несколько лет, жить тут неудобно и ловить тут с инвестиционными целями уже нечего :)
Кстати, есть еще два интересных ЖК (интересных для дилетанта вроде меня, неплохие с виду и по рекламной информации, а тут как на IPO главное хорошо изучить бизнес и не переплатить, если только это не быстрая перепродажа)
ЖК Capital Towers
Это три высотки справа
1 млн метр
И Дом Дау.
Можно купить квартиру в небоскребе !!!
Цена, просто тукнул наугад, с 72 этажа точно все будет видно:
https://domdau.moscow/search?flatId=1-1-72-8
Можно завести московскую резиденцию!
1 млн за метр наверняка будет стоить и тут, а то и 2 со временем.
Хорошее вложение, но я приехал на один день и поэтому утром стартую на поезде Москва-Симферополь с Казанского вокзала в Крым.
В пути примерно 28 часов! Самолетов нет, это важная составляющая инвестиционной идеи.
Как говорят все крымские застройщики: "как только полетят самолеты, цена удвоится".
Москва
В теории, где-то тут или выше, может быть проложен короткий путь, но это уже зависит от военных и политиков.
Питание на борту
Самое ужасное - я ехал на второй полке двухэтажного поезда!
28 часов ))
Тамань, дальше мост
Проезжаем Крымский мост
Немецкий кран?
Подобный есть в LEGO, все хочу его купить в коллекцию.
Приезжаем в Симферополь ближе к обеду!
Это все еще советский город.
Решил вспомнить как мы с женой поехали на троллейбусе в Алушту в 2015 году.
Билет 140 рублей. Около часа в пути.
В Крыму идет грандиозное дорожное строительство
Алушта
Устал жутко.
Рустам дал мне ключи (код) от своей квартиры в том комплексе, который меня заинтересовал.
Крымская резиденция в Алуште
Все как на картинке.
Воздух вкуснейший. Часть домов только начали строить.
Вот они дешевые (и рисковые), и там есть рассрочка.
Внутри
Слабое место - лифты.
Слишком много апартаментов на такую высотку с двумя лифтами, в особенности на период ремонта.
Да и лифты не лучшие в мире.
Плюсы есть - море видно даже с нулевого этажа.
То есть с 20-го там панорама ого-го, фото приложу ниже, но вот достойный вид с земли.
Перед комплексом и до моря кипарисовый лес.
До моря спокойно спустился и поднялся, но считается, что с детьми будет сложно, так как ЖК стоит, можно сказать, на горе.
Парковка не подземная.
Место стоит от 2 млн.
Еще фото строительства и будущей инфраструктуры с разных этажей и зданий:
Это лучший вид, с носа башни на море
В целом круто.
В строящихся домах цены от 200 000 за метр, но они включают террасы в расчет без коэффициента.
Семейную ипотеку на апартаменты не дают.
Из минусов лифты - это будет коллапс летом, при наличии 15 апартаментов на площадке - тут жить только не в сезон.
Видовые квартиры сильно дороже.
Вот квартира планировки примерно той, где я остановился. И там было вполне просторно.
С тремя детьми тут не поместиться конечно, но вдвоем приехать "на море" вариант хороший.
Это 18-й этаж, и вид на море.
На 5-м этаже и с другим видом, например, на горы, подобная может стоить 11-12 млн.
У этого же застройщика тут же в "Профессорском уголке" есть проект N2 - это уже квартиры и это настоящий бизнес-класс.
Но есть два жирных минуса:
сдача в 2027-2028
нет вида
вот он справа в местном дендрарии
Съездил туда и не впечатлился
Но на "пенсию в 65" можно рассмотреть - воздух и прогулки.
Возле советского санатория
Погода в Крыму была не жаркой
Все очень дешево.
Но когда тысячи состоятельных россиян сюда перееду, все, наверняка, подорожает.
Поужинать за 1000+ рублей тут реально!
Кавказская пленница снималась тут - популярный маркетинговый ход
На следующий день посмотрел еще один комплекс.
Паруса мечты
Есть домики, а рядом уже три высотки строят:
Вот в таком строящемся домике, можно купить 1/2 за 34 млн рублей или около 200 000 метр с учетом террасы (3 уровня по 65 метров).
Как ее оценивать отдельный вопрос, 1 к 1 или 1 к 0,5.
Сверху можно загорать, поставить гриль и прекрасно видно море, горы и поселеок.
Но вас будет видно с высоток :)
Вот тут видно крышу справа
А вот и виды с террасы
Внутри такая "отделка"
Снимал видео, море не попало в фотографии.
Скрин, примерно так:
А вот стройка башен.
Это апартаменты, но настоящий бизнес-класс, но цена ого-го
11-й этаж без отделки в 2027 году.
https://krym.cian.ru/sale/flat/300375697/
Ну это дорого, даже несмотря на двойной вид и статус.
Тут же димики у них дешевле за метр + там 2-3 сотки земли на домик.
А в рестораны и магазины в башнях можно ходить и жителям коттеджного поселка.
Далее еду в Ялту утром на местном такси Волна.
Яндекса тут нет.
МТС, кстати, тоже показывает мне "оператор Волна".
Урегулирование статуса Крыма крайне важно.
Алушта спокойная, небогатая, супер-природа, море как в Сочи.
Погода очень приятная, солнце и прохлада
1300 рублей до Ялты
Мой фаворит тут ЖК "Новая Ливадия"
Архитектор Лахта-центра и башни Эволюция поработал тут
Продают пока только низкие этажи и три корпуса из 5.
Цены растут буквально на глазах.
Уже отображается 375 000 за метр. Относительно недавно было 325 000.
Пока посмотреть не на что, но проект классный:
Море видно, но не со стройплощадки.
Квадрокоптеры даже для рекламных фото им запускать нельзя.
Горы зимой в снегу.
Шоу рум есть
С другой стороны, от Симферополя почти на час дальше если с пробками.
Сказали, что можно ждать выход в продажу высотных и видовых квартир, но там будет цена от 500 000 рублей за метр.
На мои рассуждения о геополитическом дисконте говорят, что он был год назад, но сегодня "Москвичи все скупают, конец войны очевиден, мы себя чувствуем уверенно и все распродадим".
Далее еду в Сочи, вновь на поезде, 18 часов. Оттуда на самолете в Красноярск.
Но сначала в Симферополь из Ялты на такси за 2700 рублей.
Опять НефАЗ!
Об СВО ничего не наопминает и никто не гворит. Удивительно!
Тем более у местных нет никаких сомнений в принадлежности полуострова.
Когда переезжали мост, у моей попутчицы была легкая паника.
Но все обошлось.
Далее Сочи.
Илья, наш подписчик-ветеран, мы познакомились еще в 2019 году, когда я приезжал в тот раз когда написана статья, поддержал меня в желании познакомиться с суровым сочинским рынком недвижимости.
Гостиница Cosmos
Вот этот дом был мне интересен и интерес в итоге отпал.
Новое решение - вместо мусоропровода
В относительно дешевых квартирах внизу вот такая обстановка и такой вид:
Сзади вид такой
Успешные люди города и страны живут в этих домиках )
Наскальные рисунки бонусом
Супер-черновая отделка.
Кстати, иногда так даже лучше. Все последние ремонты я начинал с того, что просил убрать перегродки, стякжку и т.д. и все переделывали.
С нами еще была риэлтор Елена, порядочная женщина @ElenaCen
Вот вид на море с более высоких этажей
С таким видом квартры стоят от 1 млн рублей за квадратный метр.
+ ремонт.
Вот если бы у меня были биткоины купленные по $600, то можно было бы подумать!
Елена показала нам соседний дом "Актёр Гэлакси".
Так вот там была квартира в черновой отделке за 600 000 рублей метр с торгом + дом ближе к морю.
Это уже более менее. И то не дешево.
Кстати, в Крыму не видел ни одной дорогой машины.
Тат нет никакого гламура и люкса, нет дорогих заведений, хотя природа может быть и лучше, но для многих это будет сильно скучнее чем Сочи.
Квартира за 300 000 000 рублей ;)
Я все время пишу, что нужны десятикратники!
Кстати, и в Алуште и в Ялте и в Сочи везде есть подогреваемые бассейны на территории ЖК
Дороже не только метры, но и жизнь.
Но Сочи, объективно, очень развился за последние 5 лет. Однозначно он лучше если говорить о жизни здесь и сейчас, а не об инвестициях или жизни на пенсии (например, купить что-то родителям).
Вечером мы встречались с алёнковцами.
Денис советовал посмотреть Лазурный Берег 1 или 2
Стас, обещал снять видео про него, глянул, очень неплохой, но не в центре
его блог:
https://www.youtube.com/@stas.sochi.realty
Сочинские стейки, ресторан Синдикат
Отдельная вставка о ЛСР.
Вы же заметили, что все время пишу о сочинских активах компании, которые никто не видит.
Гуляем с Ильей по центру и видим - Гостиница Приморская
«Группа ЛСР» приобрела гостиницу «Приморская» в Сочи. Она находится в самом центре города, в нескольких метрах от моря в парке Приморский (улица Соколова). На сайте отеля сказано, что он соответствует уровню классификации 1*, состоит из двух четырехэтажных корпусов. Сейчас работает только один их них — в нем находятся 150 номеров категории «стандарт» и два конференц-зала. Гостиница была построена в 1936 году. «Приморская» входит в список объектов культурного наследия и является памятником архитектуры и истории Сочи.
«Приморская» — очень перспективный объект, находящийся в самом центре города, так называемом Золотом треугольнике. Уникальные достоинства «Приморской» воодушевили менеджмент компании на то, чтобы с интересом взяться за ее преображение», — пояснили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Финансовые параметры сделки в компании не раскрывают. Ранее сообщалось, что в 2013 году «Приморскую» пытались продать за $25 млн. Вторая попытка продать здание предпринималась четыре года назад, но объект не нашел покупателей. Реконструкция «Приморской» в отель категории «четыре звезды» на 210 номеров и 520 апартаментов планировалась в рамках федеральной целевой программы «Строительство олимпийских объектов». Инвестиции в проект оценивались в $250 млн, но он не был реализован, пишет «Недвижимость и строительство Петербурга».
https://www.rbc.ru/spb_sz/30/11/2020/5fc4e7d39a794718ee0baa02
Но, вместе с этим уникальным активом, ЛСР достался кусочек земли.
Вот что они там строят!
А таких объектов у ЛСР в Сочи несколько!
В соседней высотке, метр далеко за 1 млн перевалил.
Комментарий от Ильи
Илья, прдлагал вариант самому построить, купив участок.
Но у меня такое хобби уже есть.
Что скажете, где большой потенциал или рынок недвижимости сегодня, на фоне высоких ставок и завершения части льготной ипотеки вообще не интересен и надо ждать охлаждение? )
Данный обзор не может рассматриваться или использоваться как индивидуальная инвестиционная рекомендация. ALENKA CAPITAL не осуществляет деятельность по инвестиционному консультированию и не является инвестиционным советником.
Несмотря на то, что данный материал был подготовлен с максимальной тщательностью, ALENKA CAPITAL и Марламов Э.Т. не могут гарантировать достоверность и полноту включенной в обзор информации. ALENKA CAPITAL и Марламов Э.Т. не несут ответственности за убытки от использования информации, содержащейся в данном обзоре
Комментарии