Инвестиции в недвижимость на Юге России

Воспользовавшись майскими каникулами, решил съездить посмотреть недвижимость в Крыму, по совету Рустама.

Его идею почерпнул, когда был в Уфе.

Небольшая предыстория.

В этом же блоге, 5 лет назад, я писал, про интерес к Сочинской недвижимости.

И я подумал, что Сочи может стать миллионником, в перспективе, если будет дорога и протянут ВСМ с Москвы.

А земля тут еще более ограничена чем в столице.

В принципе, почти каждый россиянин мог бы сюда ездить отдохнуть раз в год, кто-то бы переехал, а парни из upper middle class могут купить себе резиденцию для "погостить развеяться".

Про качество жизни никаких иллюзий, инфраструктура лучше чем в остальной части страны, но все в принципе тоже самое, кроме географии и климата.

Например, австралийский Перт лучше, органичнее, развитее, богаче чем Сочи и существенно, а недвижимость стоит примерно также.

Но, в России это единственное такое место. Весной тут однозначно лучше чем в Москве.

С другого края большой страны, в морском Владивостоке в апреле. когда я там был, было в целом очень жарко, но зимой там, судя по Википедии не тепло.

Фото март 2019

С тех пор, недвижимость в Сочи выросла в 2-3 раза в долларах. Плюс можно было 3-10 раз отдохнуть на море, что бесценно.

Индекс РТС за 5 лет дал где-то +35%.

О да, можно было его обогнать, но это не совсем то, что получает инвестор в недвижимость - смотрите какие горки!

Но! Объективно, большая часть сочинского роста связана с такими трансформационными вещами как коронавирус (работать на удаленке лучше в теплом месте), глобальная инфляция (квадратные метры подорожали в USD почти везде) и СВО (количество мест для отдыха сократилось, в том числе для состоятельных людей).

И вот, примерно по ценам Сочи 2019 сейчас продается недвижимость на так называемом ЮБК, то есть во втором российском территориально небольшом субтропическом районе.

Писал об этому тут:

Как было разумно замечено в комментариях, субтропики - это то место в России, где растут пальмы: Сочи до Лазаревского и Туапсе (даже Геленджик уже не подходит, хотя влияние глобального потепления надо оценить) и участок Алушта-Ялта в Крыму защищенный красивыми горами от потоков с континента

Мы всегда уделяли недвижимости "для себя" много внимания на проекте, поэтому надеюсь, что будет интересно.

+ хорошая недвижимость это ценный актив, зачастую не хуже индекса

+ уверен, что этот пост будет действовать как укол концентрированной мотивации :)

Полетел в Крым через Москву, поэтому решил посмотреть, что продается в столице из относительно дешевого и красивого.

Лучше всего обратиться к специализированным брокерам и получить у них совет - дают или бесплатно или за минимальное вознаграждение.

Когда-то давно у нас на сайте обсуждался вот этот проект, квартиры в котором покупались в ЗПИФ Тинькофф.

https://www.mr-group.ru/projects/symphony-34/

Вот, например, топовая квартира на 54-м этаже - парни есть к чему стремиться!

https://www.cian.ru/sale/flat/300289412/

Но, когда обсуждали, что строит MR Group, мне у них понравился вот этот проект:

Думаю, схожу тут, посмотрю, метр на сайте стоит 500-600 тысяч рублей. На вторичном рынке дешевле. Есть субсидированная ипотека от 10,5%.

Вроде бы недалеко от расширяющегося Москва-сити. На картинках выглядит очень круто и здание высотное, на 49-50 этаже еще есть квартиры.

200 метров = небоскреб

Утром прилетел, заселился в Novotel.

В окно увидел вот эту стройку.

Тоже крутой проект, решил зайти в него после Famous.

Пошел пешком - 3 км

Транспортный узел стал еще круче

Когда-то у меня был 1% НефАЗа!

ЖК Хедлайнер, очень много квартир, для офисных сотрудников в сити?

Это дома от ПИКа - красивые снаружи, но внутри вроде бы не очень.

Пятиэтажки занимают бесценные участки под будущие небоскребы.

На этом берегу Москва-реки идет строительство набережной.

Слушайте, ну конечно жители этого района Москвы ощущают на себе рост ВВП в 5% и экономический бум и тут к тому же сидит половина инвесткомпаний, сотрудники  которых дальше этой золотой мили не выходят.

А инфляция им на пользу - недвижимость растет гораздо быстрее расходов.

Этот район должен превратиться в большой единый деловой центр лет через 10.

Дошел до офиса продаж - очень красиво внутри.

Само здание - гигант

На ЦИАН есть варианты, надо смотреть куда выходит вид, так как перед зданием стоит высотка Filicity

https://www.cian.ru/sale/flat/293017909/

38-й этаж, 485 000 за метр в премиум-квартире.

Дворы в соседних домах

Дом супер, но окружение среднее.

Надо смотреть как тут все будет осваиваться, я то в гости приехал, ничего тут не знаю.

Помню в журнале Эксперт 2001 года читал про консолидацию российского рынка мороженного и про завод "Айс Фили", так вот он прям перед Famous стоит и уже его закрыли.

Вышел на Кутузовский и вызвал такси.

В Москве в этот день было холодно. 

Решил зайти в офис продаж того ЖК, который видел из окна и по пути.

Это River Park Towers

Но если в Famous цены от 450, то тут от 750 и уникальные квартиры с хорошим видом от 900 000 за метр :)

В принципе, если конвертировать 21000 акций Yandex в Яндекс, это было реально!

Проект супер.

Из минусов - прямо под домом железная дорога.

В продаже пока три башни.

TOPAZ - чистовая отделка

 EMERALD - отделка white box

AMBER - черновая отделка

Показали мне из какой башни куда вид.

Это же можно самому понять на сайте

https://riverpark-kutuzovskiy.ru/?utm_source=yandex&utm_medium=cpc&utm_campaign=yandex_poisk_mir_brand&utm_term=жк%20ривер%20парк%20тауэрс%20кутузовский&utm_content=c_76662866%7Cadg_4979075678%7Cad_12473598928%7Cph_40140024115%7Ckey_жк%20ривер%20парк%20тауэрс%20кутузовский%7Cdev_desktop%7Cpst_premium_1%7Crgnid_10335_Ташкент%7Cplacement_none%7Ccreative_5Towers_sberrender%7Clink:main&cm_id=76662866_4979075678_12473598928_40140024115_40140024115_none_search_type1_no_desktop_premium_10335&yclid=15883964450108080127

Потом, вечером с Кириллом и Ярославом обсудили эту тему за кружкой пива.

Они сказали, что, так как работали тут несколько лет, жить тут неудобно и ловить тут с инвестиционными целями уже нечего :)

Кстати, есть еще два интересных ЖК (интересных для дилетанта вроде меня, неплохие с виду и по рекламной информации, а тут как на IPO главное хорошо изучить бизнес и не переплатить, если только это не быстрая перепродажа)

ЖК Capital Towers

https://capitaltowers.ru/

Это три высотки справа

1 млн метр

И Дом Дау.

Можно купить квартиру в небоскребе !!!

https://domdau.moscow/

Цена, просто тукнул наугад, с 72 этажа точно все будет видно:

https://domdau.moscow/search?flatId=1-1-72-8

Можно завести московскую резиденцию!

1 млн за метр наверняка будет стоить и тут, а то и 2 со временем.

Хорошее вложение, но я приехал на один день и поэтому утром стартую на поезде Москва-Симферополь с Казанского вокзала в Крым.

В пути примерно 28 часов! Самолетов нет, это важная составляющая инвестиционной идеи.

Как говорят все крымские застройщики: "как только полетят самолеты, цена удвоится".

Москва

В теории, где-то тут или выше, может быть проложен короткий путь, но это уже зависит от военных и политиков.

Питание на борту

Самое ужасное - я ехал на второй полке двухэтажного поезда!

28 часов ))

Тамань, дальше мост

Проезжаем Крымский мост

Немецкий кран?

Подобный есть в LEGO, все хочу его купить в коллекцию.

Приезжаем в Симферополь ближе к обеду!

Это все еще советский город.

Решил вспомнить как мы с женой поехали на троллейбусе в Алушту в 2015 году.

Билет 140 рублей. Около часа в пути.

В Крыму идет грандиозное дорожное строительство

Алушта

Устал жутко.

Рустам дал мне ключи (код) от своей квартиры в том комплексе, который меня заинтересовал.

Крымская резиденция в Алуште

https://crimea-residence.ru/

Все как на картинке.

Воздух вкуснейший. Часть домов только начали строить.

Вот они дешевые (и рисковые), и там есть рассрочка.

Внутри

Слабое место - лифты.

Слишком много апартаментов на такую высотку с двумя лифтами, в особенности на период ремонта.

Да и лифты не лучшие в мире.

Плюсы есть - море видно даже с нулевого этажа.

То есть с 20-го там панорама ого-го, фото приложу ниже, но вот достойный вид с земли.

Перед комплексом и до моря кипарисовый лес.

До моря спокойно спустился и поднялся, но считается, что с детьми будет сложно, так как ЖК стоит, можно сказать, на горе.

Парковка не подземная.

Место стоит от 2 млн.

Еще фото строительства и будущей инфраструктуры с разных этажей и зданий:

Это лучший вид, с носа башни на море

В целом круто.

В строящихся домах цены от 200 000 за метр, но они включают террасы в расчет без коэффициента.

Семейную ипотеку на апартаменты не дают.

Из минусов лифты - это будет коллапс летом, при наличии 15 апартаментов на площадке - тут жить только не в сезон.

Видовые квартиры сильно дороже.

Вот квартира планировки примерно той, где я остановился. И там было вполне просторно.

С тремя детьми тут не поместиться конечно, но вдвоем приехать "на море" вариант хороший.

Это 18-й этаж, и вид на море.

На 5-м этаже и с другим видом, например, на горы, подобная может стоить 11-12 млн.

У этого же застройщика тут же в "Профессорском уголке" есть проект N2 - это уже квартиры и это настоящий бизнес-класс.

https://park-resid.ru/

Но есть два жирных минуса:

сдача в 2027-2028

нет вида

вот он справа в местном дендрарии

Съездил туда и не впечатлился

Но на "пенсию в 65" можно рассмотреть - воздух и прогулки.

Возле советского санатория

Погода в Крыму была не жаркой

Все очень дешево.

Но когда тысячи состоятельных россиян сюда перееду, все, наверняка, подорожает.

Поужинать за 1000+ рублей тут реально!

Кавказская пленница снималась тут - популярный маркетинговый ход

На следующий день посмотрел еще один комплекс.

Паруса мечты

https://parusa-mechti.ru/

Есть домики, а рядом уже три высотки строят:

Вот в таком строящемся домике, можно купить 1/2 за 34 млн рублей или около 200 000 метр с учетом террасы (3 уровня по 65 метров).

Как ее оценивать отдельный вопрос, 1 к 1 или 1 к 0,5.

Сверху можно загорать, поставить гриль и прекрасно видно море, горы и поселеок.

Но вас будет видно с высоток :)

Вот тут видно крышу справа

А вот и виды с террасы

Внутри такая "отделка"

Снимал видео, море не попало в фотографии.

Скрин, примерно так:

А вот стройка башен.

Это апартаменты, но настоящий бизнес-класс, но цена ого-го

11-й этаж без отделки в 2027 году.

https://krym.cian.ru/sale/flat/300375697/

Ну это дорого, даже несмотря на двойной вид и статус.

Тут же димики у них дешевле за метр + там 2-3 сотки земли на домик.

А в рестораны и магазины в башнях можно ходить и жителям коттеджного поселка.

Далее еду в Ялту утром на местном такси Волна.

Яндекса тут нет.

МТС, кстати, тоже показывает мне "оператор Волна".

Урегулирование статуса Крыма крайне важно.

Алушта спокойная, небогатая, супер-природа, море как в Сочи.

Погода очень приятная, солнце и прохлада

1300 рублей до Ялты

Мой фаворит тут ЖК "Новая Ливадия"

https://newlivadia.ru/

Архитектор Лахта-центра и башни Эволюция поработал тут

Продают пока только низкие этажи и три корпуса из 5.

Цены растут буквально на глазах.

Уже отображается 375 000 за метр. Относительно недавно было 325 000.

Пока посмотреть не на что, но проект классный:

Море видно, но не со стройплощадки.

Квадрокоптеры даже для рекламных фото им запускать нельзя.

Горы зимой в снегу.

Шоу рум есть

С другой стороны, от Симферополя почти на час дальше если с пробками.

Сказали, что можно ждать выход в продажу высотных и видовых квартир, но там будет цена от 500 000 рублей за метр.

На мои рассуждения о геополитическом дисконте говорят, что он был год назад, но сегодня "Москвичи все скупают, конец войны очевиден, мы себя чувствуем уверенно и все распродадим".

Далее еду в Сочи, вновь на поезде, 18 часов. Оттуда на  самолете в Красноярск.

Но сначала в Симферополь из Ялты на такси за 2700 рублей.

Опять НефАЗ!

Об СВО ничего не наопминает и никто не гворит. Удивительно!

Тем более у местных нет никаких сомнений в принадлежности полуострова.

Когда переезжали мост, у моей попутчицы была легкая паника.

Но все обошлось.

Далее Сочи.

Илья, наш подписчик-ветеран, мы познакомились еще в 2019 году, когда я приезжал в тот раз когда написана статья, поддержал меня в желании познакомиться с суровым сочинским рынком недвижимости.

Гостиница Cosmos

Вот этот дом был мне интересен и интерес в итоге отпал.

Новое решение - вместо мусоропровода

В относительно дешевых квартирах внизу вот такая обстановка и такой вид:

Сзади вид такой

Успешные люди города и страны живут в этих домиках )

Наскальные рисунки бонусом

Супер-черновая отделка.

Кстати, иногда так даже лучше. Все последние ремонты я начинал с того, что просил убрать перегродки, стякжку и т.д. и все переделывали.

С нами еще была риэлтор Елена, порядочная женщина @ElenaCen

Вот вид на море с более высоких этажей

С таким видом квартры стоят от 1 млн рублей за квадратный метр.

+ ремонт.

Вот если бы у меня были биткоины купленные по $600, то можно было бы подумать!

Елена показала нам соседний дом "Актёр Гэлакси".

Так вот там была квартира в черновой отделке за 600 000 рублей метр с торгом + дом ближе к морю.

Это уже более менее. И то не дешево.

Кстати, в Крыму не видел ни одной дорогой машины.

Тат нет никакого гламура и люкса, нет дорогих заведений, хотя природа может быть и лучше, но для многих это будет сильно скучнее чем Сочи.

Квартира за 300 000 000 рублей ;)

Я все время пишу, что нужны десятикратники!

Кстати, и в Алуште и в Ялте и в Сочи везде есть подогреваемые бассейны на территории ЖК

Дороже не только метры, но и жизнь.

Но Сочи, объективно, очень развился за последние 5 лет. Однозначно он лучше если говорить о жизни здесь и сейчас, а не об инвестициях или жизни на пенсии (например, купить что-то родителям).

Вечером мы встречались с алёнковцами.

Денис советовал посмотреть Лазурный Берег 1 или 2

Стас, обещал снять видео про него, глянул, очень неплохой, но не в центре

его блог:

https://www.youtube.com/@stas.sochi.realty

Сочинские стейки, ресторан Синдикат

Отдельная вставка о ЛСР.

Вы же заметили, что все время пишу о сочинских активах компании, которые никто не видит.

Гуляем с Ильей по центру и видим - Гостиница Приморская

«Группа ЛСР» приобрела гостиницу «Приморская» в Сочи. Она находится в самом центре города, в нескольких метрах от моря в парке Приморский (улица Соколова). На сайте отеля сказано, что он соответствует уровню классификации 1*, состоит из двух четырехэтажных корпусов. Сейчас работает только один их них — в нем находятся 150 номеров категории «стандарт» и два конференц-зала. Гостиница была построена в 1936 году. «Приморская» входит в список объектов культурного наследия и является памятником архитектуры и истории Сочи.

«Приморская» — очень перспективный объект, находящийся в самом центре города, так называемом Золотом треугольнике. Уникальные достоинства «Приморской» воодушевили менеджмент компании на то, чтобы с интересом взяться за ее преображение», — пояснили в пресс-службе «Группы ЛСР».

Финансовые параметры сделки в компании не раскрывают. Ранее сообщалось, что в 2013 году «Приморскую» пытались продать за $25 млн. Вторая попытка продать здание предпринималась четыре года назад, но объект не нашел покупателей. Реконструкция «Приморской» в отель категории «четыре звезды» на 210 номеров и 520 апартаментов планировалась в рамках федеральной целевой программы «Строительство олимпийских объектов». Инвестиции в проект оценивались в $250 млн, но он не был реализован, пишет «Недвижимость и строительство Петербурга».

https://www.rbc.ru/spb_sz/30/11/2020/5fc4e7d39a794718ee0baa02

Но, вместе с этим уникальным активом, ЛСР достался кусочек земли.

Вот что они там строят!

А таких объектов у ЛСР в Сочи несколько!

В соседней высотке, метр далеко за 1 млн перевалил.

Комментарий от Ильи

Илья, прдлагал вариант самому построить, купив участок.

Но у меня такое хобби уже есть.

Что скажете, где большой потенциал или рынок недвижимости сегодня, на фоне высоких ставок и завершения части льготной ипотеки вообще не интересен и надо ждать охлаждение? )

Данный обзор не может рассматриваться или использоваться как индивидуальная инвестиционная рекомендация. ALENKA CAPITAL не осуществляет деятельность по инвестиционному консультированию и не является инвестиционным советником.

Несмотря на то, что данный материал был подготовлен с максимальной тщательностью, ALENKA CAPITAL и Марламов Э.Т. не могут гарантировать достоверность и полноту включенной в обзор информации. ALENKA CAPITAL и Марламов Э.Т. не несут ответственности за убытки от использования информации, содержащейся в данном обзоре